Impozitarea unei clădiri nefinalizate ridică, în practică, probleme de interpretare, în special datorită presiunilor Curții de Conturi sau excesului de zel din partea funcționarilor fiscali. De aici o întrebare pe care ne-am pus-o și noi, la Costaș, Negru & Asociații: când anume se datorează impozit pe clădiri pentru o construcție nefinalizată?
Speța gestionată de echipa noastră se află sub imperiul vechiului Cod fiscal, fără a exista însă schimbări de substanță în noua reglementare. Din acest motiv, ne vom referi la textele din vechiul act normativ.
In concreto, la presiunea Curții de Conturi, Direcția Fiscală Locală Sibiu a efectuat în anul 2017 o inspecție fiscală la o societate și a stabilit un impozit pe clădiri suplimentar în valoare de peste 4 milioane lei. Concret, societății i s-a imputat faptul că autorizația de construire a imobilului din anul 2009 a expirat la data de 1.06.2012 și că eliberarea unei noi autorizații de construire s-a cerut doar la 4.07.2012. Prin urmare, începând cu data de 1.07.2012 s-a calculat impozit pe clădiri pentru un hotel nefinalizat, la valoarea de investiție înregistrată în contabilitate (peste 14 milioane lei).
Litigiul a avut o evoluție sinuoasă. După respingerea contestației fiscale și a acțiunii în contencios administrative de către Curtea de Apel Alba Iulia, la finalul anului 2022 Înalta Curte de Casație și Justiție a trimis cauza spre rejudecare instanței de fond. S-a indicat expres, cu acea ocazie, că instanța de fond este datoare să administreze o expertiză tehnică și să verifice, detaliat, autorizațiile de construire existente și stadiul fizic al lucrărilor.
În rejudecare, Curtea de Apel Alba Iulia a respins din nou acțiunea, ignorând atât argumentele societății reclamante, cât și concluziile a două expertize tehnice care au constatat că hotelul în discuție nu reprezenta o “clădire finalizată” și că beneficiarul investiției a obținut, succesiv, autorizații de construire pentru continuarea lucrărilor nefinalizate valide și în prezent. Mai mult, judecătorul fondului a arătat că societatea ar fi trebuit să procedeze la recepția construcției, chiar dacă aceasta nu era finalizată.
În cadrul recursului formulat, societatea a expus o serie de argumente de substanță pentru a combate concluzia inspectorilor fiscali și hotărârea Curții de Apel Alba Iulia.
Astfel, cu titlu prealabil, s-a punctat în sensul că nu ne aflăm în prezența unei construcții finalizate, societatea obținând, în perioada 2012 – 2024, autorizații de construire în prelungirea celei inițiale, pentru finalizarea lucrărilor. Pornind de aici, s-a arătat că nu se putea obține tehnic recepția construcției.
Pe de-o parte, în raport de prevederile art. 254 alin. (8) lit. c) din vechiul Cod fiscal, coroborat cu punctul 62 din normele metodologice corespondente, premisa impozitării o constituie procesul-verbal de constatare a stadiului fizic al lucrărilor. În cauză, un asemenea proces-verbal nu s-a emis nici pe calea obișnuită (atunci când lucrările s-au finalizat în termen) și nici pe calea unei sancțiuni (atunci când lucrările nu au fost finalizate, nu s-a cerut prelungirea autorizației de construire și Serviciul Urbanism al autorității locale a constatat, în vederea impozitării, stadiul fizic al lucrărilor).
Pe de altă parte, în raport de prevederile Regulamentului de recepție a lucrărilor de construcții și instalații aferente acestora, aprobat prin H.G. nr. 273/1994, în cazul unor lucrări nefinalizate comisia de recepție la terminarea lucrărilor era obligată să suspende orice recepție începută.
În același context, societatea reclamantă a subliniat și următorul aspect-cheie: în cadrul aceluiași aparat administrativ, Serviciul Urbanism aprecia că nu există o construcție finalizată și emitea autorizații pentru continuarea lucrărilor, iar Serviciul Impozite și Taxe Locale aprecia că există o construcție finalizată. O asemenea divergență de opinie cu privire la un aspect esențial pentru impozitare este cu siguranță incompatibilă cu principiul securității juridice.
Prin același memoriu de recurs, investitorul a indicat faptul că dreptul său de execuție a lucrării nu a fost niciodată întrerupt și că i s-au conferit autorizații de construire în continuare, pe întreaga perioadă, pentru finalizarea lucrărilor (blocate de situația financiară delicată a societății). De aici, o consecință logică: o clădire pentru care execuția lucrărilor nu a fost finalizată nu poate fi recepționată și nici nu poate fi impozitată.
În fine, pentru a convinge instanța de recurs, investitorul a referit și concluziile fără echivoc ale expertizelor tehnice. Acestea au concluzionat că hotelul ce se dorește a fi edificat are construite doar 11 etaje dintre cele 12 autorizate și nu are construită structura de rezistență pentru ultimul nivel și terasa circulantă de la acest nivel. Astfel, deși formal există un acoperiș (placă de beton), acesta nu este acoperișul clădirii și nu se poate vorbi, în termeni tehnici relevanți fiscal, de o construcție care să aibă elementele structurale ale unei clădiri: pereții și acoperișul.
Prin decizia civilă nr. 3259 din 13 iunie 2024, Înalta Curte de Casație și Justiție a admis recursul, a casat hotărârea Curții de Apel Alba Iulia și, în rejudecare, a anulat obligațiile fiscale reprezentând impozit suplimentar pe clădiri și accesorii.
Deși motivarea instanței supreme nu este încă disponibilă, ne apare ca evident faptul că s-au valorizat întocmai argumentele prezentate care, în ansamblul lor, puteau și trebuiau să conducă la concluzia că suntem în prezența unei construcții nefinalizate, care nu reprezintă o “clădire” în sens fiscal și pentru care, consecutiv, nu se datorează impozit pe clădiri.
Este o soluție care, pentru echipa Costaș, Negru & Asociații, reprezintă o confirmare a expertizei în domeniul fiscalității locale, o sub-arie de practică mai rar abordată de societățile de avocatură specializate în materie fiscală. Apreciem că soluția obținută, după ce va fi devoalată și argumentația Înaltei Curți de Casație și Justiție, poate reprezenta un element important pentru clarificarea spețelor similare.
Clientul a fost reprezentat, în fața instanțelor de contencios fiscal, de către o echipă coordonată de av. dr. Cosmin Flavius Costaș (Baroul Arad).
Costaș, Negru & Asociații este o societate civilă de avocați cu birouri în Cluj-Napoca, București și Arad, care oferă asistență, reprezentare juridică și consultanță în mai multe arii de practică prin intermediul unei echipe compuse din 20 avocați și consultanți. Detaliile privind serviciile juridice și componența echipei pot fi găsite pe pagina web https://www.costas-negru.ro. Toate drepturile pentru materialele publicate pe pagina web a societății și prin intermediul rețelelor sociale aparțin Costaș, Negru & Asociații, reproducerea acestora fiind permisă doar în scop de informare și cu citarea corectă și completă a sursei.
