În unele afaceri recente, avocaților Costaș, Negru & Asociații li s-a solicitat asistența în privința unor chestiuni ce privesc dreptul de trecere și servitutea de trecere. Comentăm astfel, astăzi, aceste probleme juridice.
Dreptul de trecere, reglementat de art. 617 Cod civil, constituie o limită legală a dreptului de proprietate, conferind titularului său posibilitatea de a trece pe terenul altuia în scopul accesului la imobilul propriu.
Această instituție juridică, deși nu adesea pusă în discuție, are o serie de implicații legale esențiale, atât în ceea ce privește stabilirea și exercitarea acestui drept, cât și în ceea ce privește limitarea sau protecția drepturilor proprietarului terenului afectat.
Articolul de față își propune să analizeze regimul juridic al dreptului de trecere, condițiile în care acesta poate fi constituit, modalitățile de exercitare, precum și diferențele față de servitutea de trecere.
Pe de-o parte, dreptul de trecere se naște ca efect al legii, în favoarea proprietarului fondului lipsit de acces la calea publică, nefiind necesar în acest sens acordul proprietarului fondului pe care urmează a se realiza accesul. Prin fond lipsit de acces la calea publică se înțelege acel imobil care este înconjurat de alte proprietăți – aparținând altor persoane decât proprietarul fondului dominant, fără ca acesta din urmă să aibă vreo altă posibilitate de ieșire pe calea publică, decât prin trecerea pe fondul vecinului său.
Pe de altă parte, servitutea de trecere este un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, un drept real, expres prevăzut de Codul Civil, ce se manifestă în forma unei sarcini instituite asupra fondului aservit pentru uzul și utilitatea fondului dominant aflat în proprietatea unei alte persoane. Utilitatea rezultă din destinația economică a fondului dominant sau constă într-o sporire a confortului acestuia. Servitutea se poate constitui în baza unui act juridic încheiat între proprietarii celor două fonduri sau prin uzucapiune. Servitutea se înscrie în cartea funciară.
Așadar, servitutea este un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată care, pentru a exista, trebuie să fie constituită într-una dintre modalitățile prevăzute de lege (act juridic sau uzucapiune). În schimb, dreptul de trecere este un drept care se naște în temeiul legii și nu necesită o stipulație expresă din partea părților, acesta existând prin simplul fapt al situării imobilului într-un spațiu lipsit de acces la calea publică.
Această separare a dreptului de trecere de servitute s-a realizat de către legiuitor prin Codul civil actual, ca urmare a preluării opiniei exprimate în doctrină potrivit căreia vechea reglementare a servituţilor naturale şi legale nu mai poate fi menţinută deoarece, acestea nu erau, în fapt, veritabile servituţi, ci restricţii legale aduse dreptului de proprietate care izvorau din raporturile de vecinătate.
Având în vedere această nouă reglementare a Codului civil român, s-a produs această separare între dreptul de trecere şi servitute.
Aşa cum este bine cunoscut, în Codul civil anterior, dreptul de trecere se bucura de natura juridică a servituţii de trecere, cu toate caracteristicile care decurg dintr-un drept real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate privată. În actualul Cod civil există o diferență între cele două instituții, după cum am prezentat anterior.
Opiniile exprimate în literatura de specialitate aferentă reglementării anterioare au arătat că trebuie să se facă distincţie între dreptul legal de trecere şi servitutea de trecere din perspectiva naturii juridice a fiecăreia dintre cele două instituţii de drept civil, dar şi din perspectiva mijloacelor juridice de apărare.
În privinţa întinderii şi a modului de stabilire a dreptului de trecere, dispoziţiile art. 619 Cod civil prevăd că aceste elemente se determină prin convenţia părţilor, prin hotărâre judecătorească sau printr-o folosinţă continuă pe timp de 10 ani.
Referitor la aceste moduri de constituire, trebuie să avem în vedere şi dispoziţiile comune adoptate de legiuitor în materia limitelor legale. Potrivit acestor prevederile ale Codului civil, limitele legale în interes privat pot fi modificate ori desfiinţare temporar prin acordul părţilor. Pentru opozabilitate faţă de terţi este necesară îndeplinirea formalităţilor de publicitate prevăzute de lege.
Apoi, dreptul de servitute se constituie pentru uzul și utilitatea fondului dominant – de regulă pentru a spori într-o formă sau alta confortul acestuia. Dreptul legal de trecere se justifică însă prin necesitatea asigurării accesului la fondul care nu are nici o ieșire la calea publică. În acest caz nu mai este vorba de o sporire a confortului fondului dominant, ci de asigurarea accesului la acesta, acces fără de care nu ar fi posibilă exercitarea efectivă a dreptului de proprietate.
Doctrina de specialitate a statuat în sensul că pentru constituirea dreptului de trecere, fondul dominant trebuie să fie loc înfundat, în accepţiunea dată în practica judecătorească acestei noţiuni. Prin loc înfundat se înțelege acel loc înconjurat pe toate laturile de alte proprietăţi sau care are drum de trecere la calea publică ce nu poate fi folosit din motive obiective (traversează o pantă abruptă, albia unui râu etc. )
Mai departe,trebuie considerat ca fiind o ieşire insuficientă şi deci ca înfundat locul care nu poate avea acces la calea publică decât în urma efectuării unor lucrări excesive şi care reclamă efectuarea unor cheltuieli mai mari decât valoarea fondului însuşi. Dacă însă calea periculoasă, insuficientă sau care prezintă alte inconveniente poate deveni practicabilă cu cheltuieli rezonabile din partea proprietarului, terenul nu mai are caracter de fond înfundat.
Statuând asupra posibilităţii proprietarului unui loc înfundat de a cere trecerea, legiuitorul nu a lăsat la îndemâna acestuia alegerea fondului care urmează să fie aservit (în cazul în care există mai multe fonduri vecine cu acces la calea publică) şi, pentru identitate de raţiune, nici alegerea căii de acces pe care urmează să se facă ieşirea la calea publică, în cazul în care mai multe fonduri învecinate au acces la diverse căi publice.
Dimpotrivă, prin dispoziţiile art. 617 alin. (2) Cod civil, legiuitorul a instituit criteriile ce trebuie avute în vedere la constatarea dreptului, anume ca trecerea să aducă o minimă stânjenire exercitării dreptului de proprietate asupra fondului aservit şi să presupună cele mai puţine prejudicii pentru proprietarul acestuia.
În ceea ce privește stabilirea dreptului de trecere, practica instanțelor de judecată este în sensul că în momentul stabilirii traseului drumului de trecere şi al modului în care aceasta se va realiza, trebuie să se urmărească şi respectarea intereselor proprietarului fondului asupra căruia dreptul este creat.
Astfel, trecerea trebuie să se facă în condiţii de natură să aducă o minimă stânjenire exercitării dreptului de proprietate asupra fondului ce are acces la calea publică. Pentru respectarea acestui criteriu, în principiu, va trebui ales traseul cel mai scurt spre calea publică.
Criteriul minimei stânjeniri serveşte pentru alegerea traseului drumului de trecere şi atunci când proprietarul locului înfundat ar putea reclama constituirea dreptului de trecere de la mai mulţi vecini ale căror fonduri au acces la calea publică. Așadar, în astfel de situaţii trecerea se va face pe fondul proprietarului căruia i s-ar aduce cele mai puţine prejudicii.
În concluzie, deși ambele concepte se referă la posibilitatea de a trece pe proprietatea altuia, servitutea de trecere și dreptul de trecere sunt distincte din punct de vedere juridic. Servitutea de trecere reprezintă un dezmembrămând al dreptului de proprietate, care se poate constitui în baza unui act juridic încheiat între proprietarii celor două fonduri sau prin uzucapiune. Cu alte cuvinte, în cazul în care vorbim despre servitute, aceasta se constituie cu acordul părților.
În ceea ce privește dreptul de trecere, acesta se naște ca efect al legii, nefiind necesar acordul proprietarului – cum este în cazul servituții.
Acest articol a fost pregătit, pentru blogul societății civile de avocați Costaș, Negru & Asociații, de av. Loredana Feier, avocat în Baroul Cluj.
Costaș, Negru & Asociații este o societate civilă de avocați cu birouri în Cluj-Napoca, București și Arad, care oferă asistență, reprezentare juridică și consultanță în mai multe arii de practică prin intermediul unei echipe compuse din 18 avocați și consultanți. Detaliile privind serviciile juridice și componența echipei pot fi găsite pe pagina web https://www.costas-negru.ro.
Toate drepturile pentru materialele publicate pe pagina web a societății și prin intermediul rețelelor sociale aparțin Costaș, Negru & Asociații, reproducerea acestora fiind permisă doar în scop de informare și cu citarea corectă și completă a sursei.
