Măsurile economice și fiscal-bugetare instituite în cursul stării de urgență pentru protecția mediului de afaceri și a sistemului economic nu mai reprezintă o noutate pentru persoanele, fizice sau juridice, angrenate în raporturi contractuale în desfășurare; aceasta deoarece societatea civilă de avocați Costaș, Negru & Asociații a fost preocupată de acordarea de consultanță juridică în materie contractuală, în funcție de doleanțele și propunerile clienților noștri.
Solicitările cele mai frecvente au gravitat în jurul a două tipuri de raporturi juridice, derivate din contracte de locațiune, respectiv promisiuni bilaterale de vânzare. În continuare, vom proceda la prezentarea punctuală a problemelor reale ivite în practică, circumscrise problematicii invocării forței majore, denunțării unilaterale și, în scenarii mai tragice, încetării contractelor în derulare. Pentru o lectură mai facilă, vom grupa analiza în două categorii: una destinată contractelor de locațiune și una destinată promisiunilor sinalagmatice de vânzare.
- Referitor la contractele de locațiune
Prin Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 29/2020, publicată în Monitorul Oficial numărul 230 din data de 21 martie 2020, problematica raporturilor juridice născute din contractele de locațiune a fost atinsă de art. X alin. (1). Pentru a beneficia de o amânare la plata chiriei exclusiv pe durata stării de urgență (iar nu de o exonerare cu caracter definitiv), întreprinderile trebuie să îndeplinească, în mod cumulativ, următoarele condiții:
a. să dețină statutul de întreprinderi mici și mijlocii, astfel cum acestea sunt definite de Legea nr. 346/2004 privind stimularea înființării şi dezvoltării întreprinderilor mici şi mijlocii, cu modificările şi completările ulterioare;
b. întreprinderile să-și fi întrerupt activitatea total sau parțial în baza deciziilor emise de autoritățile publice competente, pe perioada stării de urgență decretate;
c. întreprinderile să dețină certificatul de situație de urgență emis de Ministerul Economiei, Energiei şi Mediului de Afaceri;
d. chiria să fie datorată în schimbul folosinței imobilului cu destinația specială de sediu social sau de sediu secundar.
Întrebările care s-au ridicat cel mai des în acest context au fost, din partea locatarilor întreprinderi mici și mijlocii, de ce nu pot invoca forța majoră în astfel de contracte, respectiv de ce discutăm de o simplă amânare la plată a chiriei, iar nu de o exonerare de plată. Toate aceste întrebări au intervenit în contextul în care, la momentul redactării contractelor de închiriere și, deci, al materializării voinței părților, au fost introduse diverse clauze care acordau felurite efecte forței majore.
Răspunsul aplicat cazului general (independent de prevederile contractuale care derogă de la articolele 1351, 1557 și 1634 din Codul civil) l-am prefigurat pornind de la un principiu director în materie civilă: genera non pereunt (bunurile de gen nu pier). În consecință, am explicat clienților noștri, într-un limbaj colocvial, faptul că atâta timp cât debitorul unei obligații de a da o sumă de bani este solvabil, acesta este bun de plată.
Explicația juridică pentru care forța majoră, tradusă în plan contractual drept imposibilitate fortuită de executare, nu produce efecte în privința obligației de plată a unei sume de bani (în speță, a chiriei) pornește de la natura acesteia de obligație de rezultat absolută, astfel că debitorul este ținut să își îndeplinească obligația chiar și în situația în care rezultatul promis nu a fost obținut urmare a unui eveniment de forță majoră.
Fundamentul juridic pentru această opinie îl constituie art. 1634 alin. (6) din Codul civil, potrivit căruia „Dacă obligația are ca obiect bunuri de gen, debitorul nu poate invoca imposibilitatea fortuită de executare.”. De altfel, una dintre condițiile identificate de doctrina de specialitate pentru funcționarea forței majore / imposibilității fortuite de executare este următoarea: obiectul obligației trebuie să îl constituie orice prestație, cu excepția aceleia care are ca obiect bunuri de gen[1].
Putem astfel concluziona că o notificare transmisă de debitorul obligației de plată a chiriei (locatarul) către creditorul acestei obligații (locatorul), întemeiată pe instituția civilă a forței majore, în scopul de a obține „iertarea” de plata chiriei, nu va produce niciun efect, sub rezerva unor clauze contractuale care ar prevede expres contrariul. Independent de existența unor clauze contractuale contrare, salvarea contractului depinde de bunăvoința locatorului.
Adevărul juridic a fost greu de înghițit de unii comercianți care au dorit salvgardarea contractelor și a raporturilor juridice derivate din acestea, dar care s-au plâns de o eventuală incapacitate financiară de a încununa cu succes un astfel de demers.
Pentru acest motiv, am militat pentru demararea unor renegocieri ale contractelor de închiriere, brăzdate de maximă inventivitate și, de ce nu, de compromis, astfel încât să fie reechilibrate prestațiile contractuale fără a fi necesar apelul la instanțele judecătorești (și uzând de instituția imprevizibilă a… impreviziunii).
În lipsa unor clauze de hardship care să oblige la renegociere în cazul în care executarea unei obligații contractuale ar deveni excesiv de oneroasă pentru una dintre părți, soarta contractului depinde, în primul rând, de bunăvoința părților, iar în al doilea rând, de spiritul de afaceri al acestora (și, am adăuga noi, de apelarea la asistență juridică de specialitate). Cu alte cuvinte, o obligație de renegociere nu există în sarcina niciuneia dintre părți, în lipsa unei clauze de hardship, astfel că încetarea contractului rămâne oricând o opțiune.
Acesta este momentul în care părțile contractului de locațiune trebuie să înțeleagă anumite chestiuni de bun-simț juridic:
- dificultatea situației în care se regăsește locatarul, dar și îndeplinirea în continuare a obligației de asigurare a folosinței imobilului de către locator, care include depozitarea bunurilor întreprinderii mici și mijlocii, asigurarea pazei, accesul la utilități etc.;
- dificultatea financiară a locatarului, dar și forța obligatorie a contractului încheiat de acest profesionist;
- dificultatea economică a locatarului, dar și facilitățile de care acesta poate beneficia în temeiul ordonanțelor emise de Guvern în contextul răspândirii pandemiei (de exemplu, dar fără să se limiteze la beneficierea de șomaj tehnic pentru angajați, fiind reduse semnificativ cheltuielile cu salariile).
Cititorilor noștri le învederăm faptul că analiza efectuată de societatea noastră se mulează întotdeauna în funcție de cazul concret, iar de un deosebit interes pentru noi rămân clauzele contractuale convenite de părți care instituie, prin voința părților, alte efecte ale forței majore ori, de ce nu, modalități specifice de invocare / notificare a acesteia.
În măsura în care salvarea contractului nu mai apare ca o opțiune pentru niciuna dintre părți, există oricând posibilitatea apelării la soluțiile legale și / sau contractuale de „ieșire” din raportul juridic contractual. Avem în vedere, în acest caz, modalitatea cea mai simplă – denunțarea unilaterală, cu precizarea că există oricând posibilitatea recurgerii la alte instituții de drept civil, condiționate de alte aspecte, precum rezilierea.
În măsura în care nu discutăm despre închirierea unor locuințe, astfel încât să devină aplicabile prevederile art. 1824–1825 din Codul civil, devin de interes dispozițiile legale supletive conținute de art. 1276–1277 din Codul civil. Potrivit acestora, în contractele cu executare succesivă sau continuă – categorie în care includem contractele de locațiune – dreptul de denunțare unilaterală poate fi exercitat cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz, fără ca denunțarea să producă efecte asupra obligațiilor deja executate sau în curs de executare.
Într-o speță recentă gestionată de societatea noastră, părțile contractului de locațiune pe durată determinată având ca obiect închirierea unui imobil cu destinație de spațiu comercial, au uzat de posibilitatea conferită de art. 1276 alin. (3) din Codul civil și au stabilit o contraprestație pentru denunțarea unilaterală a contractului care se ridica la echivalentul valorii a opt chirii. Mecanismul gândit de părți s-a depărtat însă de aceste prevederi, astfel că denunțarea urma să producă efecte înainte ca prestația să fie executată, iar suma datorată cu titlu de contraprestație ar fi fost compensată cu garanția bancară de bună execuție achitată la momentul încheierii contractului, care atingea valoarea a trei chirii.
Locatarul a încercat să se sustragă de la plata sumei de bani reprezentând contraprestația denunțării unilaterale, invocând lipsa culpei și… forța majoră. Dacă problematica celei din urmă am tranșat-o cu privire la obligațiile de plată, atragem atenția asupra faptului că prestația a fost convenită de părți independent de culpă, fiind, în realitate, un simplu preț al denunțării.
- Referitor la promisiunile de vânzare-cumpărare a unor bunuri imobile:
Situațiile de criză generează drame într-o manieră direct proporțională cu oportunitățile pe care le oferă.
Pe vreme de Covid-19, de stare de urgență prelungită, de ordonanțe militare sau de toate trei împreună, piața imobiliară este una dintre aceste surse, nesecate de altfel. Coliziunea de interese între promitenții-vânzători și promitenții-cumpărători devine inevitabilă, cu prăbușiri de vise ale unora și teren de speculă (de speță mai joasă sau mai înaltă, după posibilități) pentru alții.
Noi am sprijinit ambele categorii.
Uneori promitentul-cumpărător a încercat să limiteze efectele dramatice ale situației intervenite, alteori a încercat să capitalizeze pe seama acesteia (cu datele și faptele în favoarea acestuia) încercând o renegociere a contractului, în pofida inexistenței vreunei clauze de hardship sau orice altă formă de convenție în acest sens.
Desigur, miezul problemei a putut fi rezumat astfel: care este impactul acestei forțe majore asupra contractului (promisiunii de vânzare-cumpărare) din perspectiva promitentului-cumpărător? Răspunsul: nu, nu constituite (automat) forță majoră. Urmată și de prima întrebare corelativă din partea avocatului: care este scopul urmărit? Până la urmă, uneori putem fi magicieni.
Particularitatea relevantă în ipoteza promisiunilor de vânzare-cumpărare având ca obiect un bun imobil a reprezentant-o prețul, acesta fiind stabilit a fi achitat la data convenită (sau la un moment ulterior), cu ocazia încheierii contractului în formă autentică, parțial provenind dintr-un credit bancar. Fără însă ca acordarea creditului să fie prevăzută ca și condiție pentru încheierea contractului în formă autentică. Deși acest aspect reprezintă un risc contractual asumat doar de către promitentul-cumpărător, este apt plenar să dea peste cap maniera în care părțile și-au imaginat că se vor desfășura raporturile contractuale. In concreto, băncile cu care promitenții-cumpărători au inițiat negocieri, au și procedat la comunicarea diverselor adrese/ notificări prin care învederau promitenților-cumpărători faptul că situația actuală (COVID-19, starea de urgență instituită, ordonanțele militare emise) cauzează o prelungire a termenului estimat inițial necesar acordării finanțării, adică a creditului, cu aproximativ 2 luni (în cazul nostru). Este nenecesar să insistăm asupra faptului că promisiunile au fost încheiate anterior declarării de către OMS a epidemiei de Covid-19 ca fiind pandemie, precum și înainte de instituirea stării de urgență prin Decretul nr. 195/2020.
Implicațiile juridice, pentru the good client, s-au circumscris (1) existenței clauzelor care statuau că neobținerea creditului este motiv de rezoluțiune de drept a contractului, reprezentând un pact comisoriu (art. 1553 Cod civil) urmată de incidența unei clauze penale, respectiv (2) reglementarea conform căreia promitentul-cumpărător se obligă să suporte diferența din surse proprii în cazul în care suma acordată cu titlu de credit este mai mică decât diferența de preț a fi achitată. În timp ce pentru the bad client, (3) miza era să capitalizeze pe acest decalaj și să reușească renegocierea prețului inițial convenit având în vedere probabila cădere a pieței imobiliare. There was no ugly client.
În ce măsură este vorba de forță majoră, impreviziune, leziune, denunțare unilaterală sau posibil incidența clauzei penale reglementate de către părți în contract împreună cu rezoluțiunea antecontractului, o semnificativă parte a lumii juridice a răspuns vag și necontributiv cu privire la aceste tipuri de contracte cu „depinde de caz la caz”. Uneori nu e nevoie de analiza cazului particular în condițiile în care legea civilă consacră expres care sunt condițiile pentru întrunirea elementelor constitutive ale oricăror dintre instituțiile referite mai sus și așadar, prin excludere, pot fi tranșate anumite nedumeriri cu implicații juridice din capul locului, fără a alimenta nefondat iluzii. Mai relevant decât această analiză sunt însăși efectele juridice pe care le produc aceste instituții, care adesea sunt diferite de consecințele pe care și le imaginează un promitent-cumpărător odată ce optează pentru invocarea forței majore, de exemplu.
Aici am intervenit noi, cu analiza relevantă pentru gestionarea situației create.
Așadar, premisele speței (a) vizau eventualul blocaj determinat de bancă cu privire la acordarea creditului pentru plata prețului, (b) care implica pentru promitenții-cumpărători riscul angajării răspunderii contractuale sub forma rezoluțiunii promisiunii cu consecința incidenței clauzei penale (avansul consistent achitat de către amândouă părți), (c) în absența oricărui drept de denunțare unilaterală a contractului, respectiv ca urmare a (d) intervenirii așa-zisei situației faptice excepționale sub forma Covid-19, stare de urgență și ordonanțe militare, în coroborare.
(a) forța majoră, mai mult încurcă decât ajută
Forța majoră (art. 1351 Cod civil) în contracte de transpune într-o imposibilitate fortuită de executare (art. 1557 Codul civil). Simultan, când vine vorba de obligația de a plăti o sumă de bani, având în vedere prevederile art. 1634 alin. (4) Cod civil, forța majoră nu este exoneratoare de răspundere. Pentru că, știm cu toții, banii niciodată nu pier. Oricând pot fi înlocuiți cu alții.
În continuare, promisiunile de vânzare-cumpărare sunt contracte care nasc în sarcina părților obligații de a face. Acestea prevăd clauzele obligatorii pe care să le conțină contractul de vânzare-cumpărare care urmează a fi încheiat în formă autentică – clauzele esențiale deja negociate. Cu toate acestea, în mod cert obligația de plată a prețului nu se naște în temeiul promisiunii: această obligație se va naște doar la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, efectul translativ de proprietate fiind obligatoriu asociat acestei forme ad validitatem a contractului. De unde și rațiunea dispozițiilor art. 1670 Cod civil care statuează că, în lipsă de stipulație contrară, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare-cumpărare reprezintă un avans (din prețul convenit). Prețul însă rămâne ferm negociat și nu se mai poate reveni asupra acestuia fără atragerea incidenței răspunderii contractuale.
În aceste condiții, întrebarea legitimă care se naște este următoarea: dacă forța majoră (imposibilitatea fortuită de executare) nu poate fi invocată prin raportare la obligația de plată a unei sume de bani, și… promisiunea de vânzare-cumpărare nu dă naștere unei obligații de a plăti o sumă de bani, se poate promitentul-cumpărător prevala de această cauză exoneratoare de răspundere? Răspunsul-întrebare (sincer) este: ce obligație este împiedicată a fi îndeplinită de către forța majoră?
De aici și utilitatea analizei de la coadă în față, cu precădere referitor la efectele pe care le produce forța majoră operantă și deci dacă invocarea acesteia ne ajută sau mai mult ne încurcă.
Relevant este faptul că obligația de a face care se naște în temeiul promisiunii – de a te prezenta la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică – în mod cert este intuitu un anume preț negociat, adică inerentă unei obligații de plăti o sumă de bani. Există o doză de interpretabilitate, dar opțiunile sun următoarele: (1) dacă se apreciază că promitenții-cumpărători sunt în esență obligați la plata unei sume de bani (pentru că aceasta se va naște cert la data la care contractual de vânzare-cumpărare va fi încheiat în formă autentică, coroborat cu faptul că prețul nu mai se poate renegocia), niciodată nu va putea fi invocată imposibilitatea fortuită de executare față de această obligație – prevederile art. 1634 alin. (4) Cod civil sunt limpezi și se opun; (2) dacă însă obligația de a face care se naște în temeiul promisiuni se analizează teoretic, strict prin raportare la faptul că reprezintă o obligație de a face, deci o obligația de a plăti o sumă de bani (irelevant de prețul deja negociat și care încă nu este datorat), imposibilitatea fortuită de executare va atrage încetarea de drept a promisiunii de vânzare-cumpărare; or, aceasta înseamnă că promisiunea este desființată și fiecare parte este repusă în situația anterioară, fără ca vreuna să fie obligată la plata sumelor convenite cu titlu de clauză penală.
Cu toate acestea, dacă revenim la motivul pentru care promitentul-cumpărător nu-și poate îndeplini obligația de a face derivată din promisiune – cel relativ la obținerea în timp util a finanțării de către bancă – apreciem că suntem pe terenul unui risc contractual asumat de către promitent-cumpărător și nicidecum pe terenul unui eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil și inevitabil.
Exceptând situația în care prezența la notar devine imposibilă datorită unei ordonanțe militare (aspect care nu putea fi prevăzut la data încheierii promisiunii) și care literal împiedică promitentul-cumpărător să se prezinte în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică (fapt care oricum ar justifica eventual suspendarea obligațiilor părților născute în temeiul contractului, fiind vorba de o imposibilitate temporară) invocarea forței majore ca și temei pentru… încetarea promisiunii fără angajarea răspunderii contractuale este superfluă. În această ipoteză apreciem că nu ne putem prevala nici de prevederile art. 1557 alin. (2) Cod civil în temeiul cărora promitentul-vânzător ar putea să-și suspende propriile obligații (din promisiune) și deci implicit și promitentul-cumpărător ar beneficia de o amânare prin decalarea tuturor termenelor prevăzute în promisiunea de vânzare-cumpărare.
Riscul obiectiv generat de invocarea imposibilității fortuite de executare: interpretarea comportamentului promitentului-cumpărător ca fiind un refuz nejustificat pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare, fapt care ar atrage incidența clauzei penale, rezoluțiunea promisiunii, deci reținerea avansul achitat.
(b) impreviziunea câștigă legitimitate în fața forței majore
Comparativ cu forța majoră, impreviziunea reprezintă un temei pentru adaptarea contractului în ipoteza în care executarea acestuia a devenit excesiv de oneroasă datorită unei schimbări excepționale a împrejurărilor, fapt care face vădit injustă obligarea debitorului la executarea obligației derivată din contract. În acest din urmă caz, scopul prioritar este de a adapta contractul, și doar în subsidiar încetarea acestuia. Notăm, că atât adaptarea cât și încetarea se dispune exclusiv pe cale judiciară. Pentru claritate, impreviziunea vizează o disproporție vădit injustă a prestațiilor, dar nu împiedică executarea contractului, în timp ce forța majoră se transpune într-o imposibilitate de executare (temporară sau definitivă).
Pentru a ne putea prevala de impreviziune, se impune ca promitentul-cumpărător să inițieze de îndată demersurile de renegociere. Această renegociere poate fi demarată atât în temeiul dispozițiilor art. 1271 Cod civil (impreviziune), cât și doar prin raportare la dispozițiile art. 1170 Cod civil (negocierea și executarea contractelor cu bună-credință). Promitentul-cumpărător nu poate obliga promitentul-vânzător să renegocieze (și cu atât mai mult să încheie contractul în alte condiții, în absența unor clauze de hardship) promisiunea, dar trebuie să depună diligențe în vederea încercării de renegociere, altfel instanța nu va putea proceda la adaptarea contractului, fiind obligată să respingă cererea de chemare în judecată ca inadmisibilă.
În continuare, pentru că în baza promisiunii se naște în sarcina promitentului-cumpărător o obligație de a face – adică obligația de a te prezenta la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică – întrebarea este cum anume poate adapta instanța contractul. Înainte de această clarificare, se impune precizarea că în ipoteza în care instanța va aprecia că nu poate adapta contractul, va dispune încetarea acestuia fără incidența răspunderii contractuale, clauza penală neoperând în sarcina promitentului-cumpărător. Dar, adaptarea contractului nu înseamnă validarea unui opțiuni de reducere a propriilor obligației astfel cum a solicitat partea care pretinde că e afectată de criza economică/ imobiliară, sau după cum speculează aceasta. Nu este exclus ca instanța să valideze contractul și deci răspunderea contractuală a promitentului-cumpărător să opereze în toată splendoarea.
Prin adaptare a contractului, instanța încearcă să rezolve disproporția vădită dintre prestațiile dintre părți, cauzată de situația excepțională intervenită după încheierea promisiunii, adică datorită pandemiei de Covid-19, situației de urgență, respectiv datorită ordonanțelor militare. Toate aceste măsuri întreprinse de către autoritățile competente consecutiv au generat o criză economică, deci implicit una imobiliară, motiv pentru care și comportamentul băncilor s-a schimbat, fie a devenit dilatoriu, fie au înăsprit condițiile pentru acordarea de credite.
Disproporția se impune a fi expres relevată instanței, având în vedere principiul disponibilității: (1) fie sub forma cererii de prelungire a termenului de plată calculat de la data încheierii contractului în formă autentică, (2) fie sub forma… adaptării obligației de a face derivată din promisiunea de vânzare-cumpărare. Or, tocmai această ultimă ipoteză de adaptare este miezul problemei.
Dacă obligația de a face (de a te prezenta la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică în condițiile esențiale deja negociate) este interpretată ca indisolubil circumscrisă plății unei sume de bani, instanța va putea adapta în fapt prețul stipulat în promisiune și la care va fi obligat promitentul-cumpărător odată cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Mai exact, opțiunea a te prezenta sau nu la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică este determinantă dacă la data stabilită pentru încheierea contractului prețul devine excesiv de oneros prin raportare la valoarea imobilului. Or, chiar dacă nu există un preț al promisiunii care să fie ajustat, obligația de a te prezenta la notar pentru încheierea contractului se analizează prin raportare la acordul ce urmează a fi dat pentru inclusiv clauza esențială negociată cu privire la preț, ceea ce, apreciem noi, lasă loc de manevră instanței pe temeiul impreviziunii.
Dacă însă se va aprecia că promisiunea dă naștere numai unei obligații de a face (de a încheia pe viitor contractul) și nu unei obligații de plăti un preț (aceasta nefiind născută, prețul fiind doar ferm negociat; fiind vorba de bunuri imobile doar un contract încheiat în formă autentică este translativ de proprietate și deci apt să dea naștere acesteia), instanța nu va avea cum să adapteze contractul. Întrebarea este dacă poate instanța dispune adaptarea unei obligații derivate din contract ca urmare a unei neexecutări contractuale, nefiind așadar vorba de o obligație corelativă obiectului principal al contractului. Mai exact, deși nu există o obligația de plată a prețului care să fie adaptată pentru a înlătura disproporția injustă, aceasta să procedeze la adaptarea… obligației de plată a clauzei penale, deci a sancțiunii pentru neexecutare contractuală. În opinia noastră este discutabil dacă o sancțiune contractuală poate fi adaptată, regula vizează adaptarea prestațiilor fiecărei părți, nicidecum a consecințelor neexecutării acestora. Tocmai pentru că această sancțiune este incidentă obligatoriu în corelație cu rezoluțiunea contractului, răspunsul îl apreciem ca fiind evident: din moment ce contractul a cărui adaptare se cere încetează ca urmare a rezoluțiunii, nu există o prestație care să mai fi adaptată, din moment ce nu mai supraviețuiește însuși contractul. Raționamentul este și limpede: nu există prestații reciproce față de care adaptarea contractului să poată opera, obligația de plată a sumei cu titlu de clauză penală fiind corelativă unei neexecutări contractuale, nu unei prestații.
De unde deci și limitele adaptării unei promisiuni de vânzare-cumpărare în temeiul impreviziunii.
Nu în ultimul rând, disproporția vădită însăși se manifesta și sub alte forme decât cea cu privire la prețul imobilului sau cu privire la termenul de plată a părții din preț urmare a contractării unui credit. Ne putem imagina și o devalorizare a monedei pe piață.
În continuare, o precauție maximă în acest sens se circumscrie obiectului renegocierii. Riscurile constau în asimilarea încheierii unui act adițional de prelungire a termenului (pentru încheierea contractului în formă autentică) unei asumări explicite a situației excepționale survenite ulterior încheierii contractului. Această asumare va face acțiunea judiciară în adaptare a contractului inadmisibilă, impreviziunea… nemaiexistând. Nu excludem însă posibilitatea argumentării faptului că situația excepțională a început să se manifeste sub aspecte neprevăzute și neimaginate ulterior primei renegocieri, efectele și implicațiile situației excepționale reprezentate de pandemie nefiind asumate în totalitatea acesteia. În context, dacă adaptarea care se va solicita instanței se va raporta la preț în considerarea devalorizării considerabile a imobilului, până nu apar „simptome” verificabile pe piața imobiliară, apreciem că nu se va putea susține că implicațiile situației excepționale au fost prevăzute și asumate de către promitentul-cumpărător prin semnarea actului adițional de prelungire a termenului. Nimeni nu își poate asuma valabil ceva ce nu cunoaște. În esență, disproporția nu s-a produs încă. Prin urmare, nu există un temei de renegociere și deci nici nu se poate susține că la un moment anterior, la cel al încheierii actului adițional de prelungire a termenului, implicit au fost asumate implicațiile situației excepționale generatoare de disproporție.
(c) leziunea, o fantasmă
Sub rezerva calificării de către instanță a obligației derivate din promisiunea de vânzare-cumpărare ca fiind o obligație de a face care indisolubil conține o obligația de plată a unei sume de bani (de care nu putem face abstracție), singura ipoteză în care poate fi imaginată incidența leziunii (art. 1221 Cod civil) este dacă una dintre părți, profitând de starea de nevoie, de lipsa de experiență ori de lipsa de cunoștințe a celeilalte părți, stipulează în favoarea sa o prestație de o valoare considerabil mai mare, la data încheierii contractului, decât valoarea propriei prestații. Dar… leziunea mai trebuie să depășească și jumătate din valoarea pe care o avea, la momentul încheierii contractului, prestația promisă sau executată de partea lezată. Or, din moment ce pandemia, starea de urgență și ordonanțele militare au determinat o asemenea devalorizare ulterior încheierii contractului, nu mai putem vorbi în mod legitim de incidența leziunii.
Chiar dacă sunt îndeplinite condițiile leziunii, promitentul-cumpărător poate cere pe cale judiciară doar anularea promisiunii, nicidecum reducerea prețului. Această ultimă posibilitate intervine doar dacă, urmare a acțiunii în anulare formulate, promitentul-vânzător optează și deci cere expres instanței să reducă corespunzător prețul și deci să mențină contractul.
(d) eterna și fidela fată – renegocierea contractuală întemeiată pe buna-credință (art. 1170 Cod civil)
Având în vedere că adaptarea sau încetarea promisiunii de vânzare-cumpărare pentru impreviziune nu este de neimaginat, părțile oricând au la dispoziție remediul renegocierii ca și procedură prealabilă acțiunii în adaptare sau pur și simplu esențialmente ca manifest al bunei-credințe între părți (extrem de rar). Desigur, cu rezerva și deci atenționarea că forța obligatorie a contractului nu este sub nici un fel afectată sau suspendată de acest demers.
(e) if it all fails, dovedirea neîndeplinirii condițiilor pentru incidența răspunderii contractuale, deci inaplicabilitatea clauzei penale, sau reducerea clauzei penale pe cale judiciară
Revenind la aspecte mai pragmatice, o clauză penală precum cea din speță ar putea fi inoperantă dacă se dovedește că refuzul băncii de a acorda creditul ține de calitatea construcției sau e inerent legată de constructor, deci de promitentul-vânzător. Motivul este esențialmente limpede: nimeni nu își poate invoca propria culpă în susținerea intereselor sale. De unde și deci, inaplicabilitatea acesteia.
Nu mai puțin oportun este solicitarea pe cale judiciară a reducerii clauzei penale ca fiind abuzivă, adică reprezentând o despăgubire excesivă (art. 1538 Cod civil).
În concluzie, este redundant să menționăm că al doilea Decret prezidențial prin care s-a prelungit starea de urgență scoate la iveală complexitatea status quo-ului, un virulent duș rece pentru co-contractanții care sperau să treacă prin starea de urgență tiptil, pe furiș, fără să-și regleze explicit situația juridică a raporturilor contractuale cu greutate. Prin urmare, remediile existente se impun a fi valorificate ca și încercare de a limita prejudiciul cauzat de ceea ce omenirea nu a mai văzut de peste 100 de ani.
Acest articol a fost pregătit, pentru pagina web a societății civile de avocați Costaș, Negru & Asociații, de av. Irina Galiș (Baroul Arad) și av. Xenia Burghelea (Baroul București).
[1] Liviu Pop, Ionuț-Florin Popa, Stelian Ioan Vidu, Curs de drept civil. Obligațiile, Editura Universul Juridic, București, 2015, p. 553.
