Autorizație construire valabilă. Nelegalitatea autorizațiilor vecinilor și lipsa interesului legitim al acestora

În luna decembrie 2018, societatea civilă de avocați Costaș, Negru & Asociații și-a consolidat practica în domeniul Urbanism și autorizarea construcțiilor prin validarea unei soluții inedite: menținerea autorizației de construire ca efect al constatării nelegalității autorizațiilor de construire obținute anterior de vecinii proiectului imobiliar.

În fapt, printr-o acțiune înregistrată în anul 2016 la Tribunalul Cluj, Prefectul Județului Cluj a solicitat instanței anularea unei hotărâri a Consiliului Local Florești din anul 2016 prin care s-a aprobat documentația pentru un Plan Urbanistic Zonal în localitatea Florești, invocând mai multe vicii ale acestei hotărâri. În cauză au formulat cerere de intervenție mai mulți vecini ai proiectului imobiliar (proprietarii imobilelor învecinate), care au invocat în esență aceleași vicii de nelegalitate și au solicitat, în plus față de Prefect, anularea autorizației de construire emise pe baza hotărârii de Consiliu Local prin care s-a aprobat Planul Urbanistic Zonal (cu obligarea subsecventă la desființarea construcției).

În cadrul apărărilor formulate față de cererea de anulare a autorizației de construire aparținând intervenienților principali, persoana fizică beneficiară a autorizației de construire a invocat excepția de nelegalitate a autorizațiilor de construire nr. 207/21.12.2006 și respectiv 43/20.02.2014, ambele emise de Primarul Comunei Florești, autorizații ale căror beneficiari erau vecinii intervenienți. În susținerea excepției de nelegalitate, s-a arătat că vecinii nu au respectat autorizațiile de construire care le-au fost acordate, din mai multe perspective:

• În privința autorizației de construire nr. 207/21.12.2006: procentul de ocupare a terenului depășește POT maxim reglementat pentru locuințe colective (fiind de 45,5%, în loc de 30%); coeficientul de ocupare a terenului depășește CUT maxim pentru locuințe colective (fiind de 1,93 față de maximul permis de 1,2); nu sunt respectate retragerile de la limitele de proprietate conform planului de situație (imobilul autorizat fiind retras la o distanță de 5,6 metri față de aliniament, la 5 metri față de limita vestică și sudică de proprietate și la 2 metri față de limita estică, în condițiile în care retragerile minime ar trebui să fie de 5,28 metri); nu sunt respectate prevederile privind suprafața minimă de spațiu verde amenajat, spațiul verde amenajat fiind de 0%; între planul de situație prezentat pentru obținerea avizelor de utilități și planul de situație vizat spre neschimbare există diferențe semnificative privind amenajările exterioare; documentația este întocmită cu prezentarea unor date nereale privind suprafața terenului studiat, având în vedere o suprafață de 733 mp, deși suprafața înscrisă în cartea funciară era în fapt de 694 mp etc.
• În privința autorizației de construire nr. 43/20.02.2014: autorizația de construire nu respectă prevederile Planului Urbanistic General al comunei Florești referitoare la retragerile de la limitele de proprietate (potrivit planului de situație, imobilul este retras la 1,7 m față de limita de proprietate comună și la 0,5 m față de strada principală); avizul Direcției de Sănătate Publică Cluj este eliberat pentru amenajare spațiu comercial la parterul casei existente, iar nu pentru o extindere a construcției sau amenajarea spațiului comercial la mansardă; documentația nu conține studiul topografic avizat de OCPI Cluj și nici studiu geotehnic, nu conține releveul construcției preexistente, nu conține expertiza tehnică obligatorie în cazul intervenției asupra unor clădiri existente.

În cauză s-a administrat o vastă probațiune cu înscrisuri, s-a efectuat o expertiză de specialitate și s-a procedat la cercetarea la fața locului, în vederea identificării în teren a situației reale (sens în care s-au efectuat de către instanță inclusiv măsurători).

Prin sentința civilă nr. 11/4.01.2018, Tribunalul Cluj a admis acțiunea Prefectului și a anulat Hotărârea Consiliului Local Florești pentru aprobarea Planului Urbanistic Zonal.

În același timp însă, valorizând cu precădere argumentele arătate mai sus, Tribunalul Cluj a admis excepția de nelegalitate și a constatat nelegalitatea autorizațiilor de construire nr. 207/21.12.2006 și respectiv nr. 43/20.02.2014, având ca beneficiari vecinii intervenienți. În consecință, a fost respinsă cererea de intervenție principală.

Soluția Tribunalului Cluj a fost menținută în recurs, prin decizia civilă nr. 4566/21.12.2018 a Curții de Apel Cluj fiind respins recursul intervenienților.

În ceea ce ne privește, apreciem că această soluție este cu totul inedită și că ea tranșează, echitabil, un litigiu grefat pe o argumentație falsă. Astfel, deși au clamat nelegalitatea autorizației de construire în baza căreia a fost edificat un proiect imobiliar, proprietarii imobilelor învecinate au omis să prezinte elemente extrem de importante, anume faptul că ei nu au respectat prevederile propriilor autorizații de construire. Aceste tare au fost însă vizibile, dovadă că Tribunalul Cluj și Curtea de Apel Cluj au constatat și respectiv au validat nelegalitatea unor autorizații de construire emise în urmă cu 12, respectiv 4 ani.

În plan procesual, constatarea, pe cale de excepție, a nelegalității autorizațiilor de construire a condus la anihilarea interesului legitim privat pe care intervenienții l-au clamat atunci când au solicitat anularea autorizației de construire emise în anul 2016. Cu alte cuvinte, ca efect al admiterii excepțiilor de nelegalitate ale celor două autorizații de construire din 2006 și 2014, interesul privat al vecinilor intervenienți a devenit nelegitim și nu a mai putut justifica, în cadrul contenciosului administrativ român, cererea de anulare a autorizației de construire.

Configurarea și susținerea acestor apărări originale, cu succes, a fost asigurată de avocații Florina Virginia Negru, Alina Mihaela Gherman și Cosmin Flavius Costaș din cadrul societății civile de avocați Costaș, Negru & Asociații.