Exproprierea reprezintă operațiunea juridică prin care statul și unitățile administrativ-teritoriale efectuează o trecere forțată a unui bun din proprietatea privată a unei persoane fizice sau juridice în proprietatea publică, cu scopul executării unor lucrări de utilitate publică.
Se poate remarca faptul că această operațiune reprezintă o modalitate de transfer al dreptului de proprietate, care se realizează însă fără consimțământul proprietarului. Specific acestei operațiuni este faptul că statul sau unitățile administrativ-teritoriale trebuie să pună obligatoriu la dispoziția expropriatului o despăgubire, care trebuie să fie justă, dreaptă și prealabilă. Sediul materiei îl reprezintă Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, precum și Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean, local.
În cazul exproprierii trebuie parcursă prima dată procedura declarării utilității publice, aceasta fiind, potrivit art. 7 din Legea nr. 33/1994, de competența Guvernului pentru lucrările de interes național și de competența consiliilor județene și a Consiliului General al Municipiului București pentru lucrările de interes local. Totodată, acest articol prevede că utilitatea publică se poate declara în anumite condiții inclusiv prin lege.
Așadar, prin Legea nr. 255/2010, care are caracter de lege specială, a fost declarată utilitatea publică pentru diverse lucrări, cum ar fi lucrările de construcție, reabilitare și modernizare de drumuri și parcări de interes național, județean și local, precum și toate lucrările de construcție, reabilitare și extindere a infrastructurii feroviare publice, lucrările necesare dezvoltării rețelei de transport cu metroul și de modernizare a rețelei existente și lucrările de dezvoltare a infrastructurii aeroportuare. Această enumerare nu este exhaustivă, întrucât Legea nr. 255/2010 prevede în cadrul art. 2 mai multe categorii de lucrări care sunt de drept declarate de utilitate publică.
În cazul procedurii prevăzute de Legea nr. 33/1994, soluționarea cererilor de expropriere este de competența tribunalului în raza căruia este situat imobilul propus pentru expropriere. În acest caz instanța stabilește cuantumul despăgubirilor, ulterior verificării condițiilor cerute de lege pentru expropriere. Totuși, cei interesați pot conveni asupra modalității de transfer al dreptului de proprietate, cât și asupra cuantumului și naturii despăgubirii, fără a se declanșa procedura de expropriere.
În situația în care cei interesați nu reușesc să se înțeleagă cu privire la cuantumul despăgubirilor, acest diferend va fi soluționat de către instanță. În vederea stabilirii cuantumului despăgubirii, instanța va desemna o comisie de experți, care vor ține cont de regula generală în materia exproprierii, potrivit căreia despăgubirea este formată din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite la despăgubire. Experții, precum și instanța vor avea în vedere prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, precum și de daunele aduse proprietarului sau altor persoane îndreptățite.
În ceea ce privește procedura exproprierii prevăzută de Legea nr. 255/2010, există patru pași care trebuie îndepliniți pentru finalizarea acesteia. Prima etapă este reprezentată de aprobarea indicatorilor tehnico-economici ai lucrărilor de interes național, județean sau local. Această etapă presupune determinarea amplasamentului lucrărilor și estimarea costurilor exproprierii, fiind astfel împărțită într-o parte tehnică și o parte financiară.
Partea tehnică presupune stabilirea coridorului de expropriere și a listei proprietarilor așa cum rezultă din evidențele Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Ulterior, în urma evaluării imobilelor se estimează costurile exproprierii, respectiv valoarea globală a despăgubirilor. Această etapă se finalizează cu aprobarea indicatorilor tehnico-economici prin hotărâre de Guvern, de consiliu județean sau local.
După aprobarea documentației, expropriatorul are obligația consemnării despăgubirilor la dispoziția proprietarilor de imobile, cuantumul acestora fiind stabilit în baza unui raport de evaluare întemeiat pe expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici la momentul transferului dreptului de proprietate. Așadar, se poate remarca faptul că există o excepție de la prevederile Legii nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Intenția de expropriere a imobilelor, precum și lista imobilelor ce urmează a fi expropriate se transmit prin poștă către proprietari. Lista imobilelor este publică, prin afișarea acesteia la sediu consiliului local respectiv și pe pagina proprie de internet a expropriatorului. În termen de 20 de zile calendaristice de la data notificării, proprietarii imobilelor cuprinse în listă au obligația prezentării la sediul expropriatorului, în vederea depunerii documentelor care să ateste dreptul de proprietate sau alt drept real pentru stabilirea unei juste despăgubiri.
Ultimele etape sunt reprezentate de transferul dreptului de proprietate, care operează de drept la momentul emiterii deciziei de expropriere, respectiv de finalizarea formalităților privind procedura de expropriere.
Este important de precizat faptul că, cel puțin la nivel teoretic, decizia de expropriere poate fi cenzurată pentru exces de putere de către instanțele de contencios administrativ și fiscal în temeiul Legii nr. 554/2004. Șansele admiterii unei acțiuni în contencios administrativ pentru exces de putere, îndreptate împotriva unei decizii de expropriere, sunt limitate, întrucât expropriatul nu poate susține că o anumită lucrare nu ar fi de utilitate publică. Actul prin care se aprobă indicatorii tehnico-economici poate fi însă criticat pentru motive ce țin de legalitatea emiterii acestuia. În context este important de menționat faptul că expropriatul poate formula inclusiv o cerere de suspendare întemeiată pe prevederile art. 14 și 15 din Legea 554/2004 pentru motive de ilegalitate flagrantă. Analiza unei asemenea cereri va fi efectuată cu mare prudență, întrucât prin suspendarea unei decizii de expropriere se suspendă implicit întreaga procedură a exproprierii.
Pe de altă parte, în cazul în care expropriatul nu este mulțumit de suma stabilită prin hotărârea Guvernului sau prin hotărârea autorității administrației publice locale sau județene, Legea nr. 225/2010 instituie o modalitate prin intermediul căreia se poate contesta cuantumul despăgubirilor. Aceste acțiuni sunt admise, potrivit practicii judiciare, într-un procent mai mare comparativ cu acțiunile în vederea anulării deciziilor de expropriere. În consecință, în următoarele paragrafe va fi analizată procedura exproprierii din perspectiva cuantumului despăgubirilor și a contestării acestora.
Expropriatul se poate adresa cu o acțiune privind contestarea cuantumului despăgubirilor instanței judecătorești competente în termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii. Este important de menționat faptul că în această procedură judiciară nu se poate contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, motiv pentru care modalitatea de acordare a despăgubirilor, precum și cuantumul acestora reprezintă interes în cadrul unui asemenea demers procesual.
Contestarea cuantumului despăgubirilor are loc de cele mai multe ori în practică, atunci când despăgubirea stabilită nu este compusă din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite la despăgubire. Valoarea reală reprezintă prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în aceeași unitate administrativ-teritorială.
Trebuie totuși precizat faptul că cele două reguli prevăzute de Legea nr. 33/1994 și de Legea nr. 255/2010 trebuie coroborate. Astfel, expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici reprezintă doar un punct de plecare în întocmirea raportului de evaluare a imobilului. În acest sens este relevantă Decizia nr. 78/2021, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, potrivit căreia în vederea stabilirii unei juste despăgubiri se va ține cont atât de expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici la momentul transferului dreptului de proprietate, cât și de valoarea reală a imobilului și de prejudiciul cauzat expropriatului. Mai mult, din practica judiciară reiese o chestiune de interes, în special pentru persoanele juridice, întrucât unele instanțe cuprind în cuantumul prejudiciului inclusiv beneficiul nerealizat, mai ales atunci când imobilul care face obiectul exproprierii este un imobil cu o destinație economică.
Astfel, având în vedere cele relatate anterior, se poate constata faptul că în orice caz, despăgubirea datorată în cazul exproprierii trebuie să fie formată din valoarea reală, deci din valoarea de circulație a imobilului, existând posibilitatea contestării unei despăgubiri inferioare. Pe lângă valoarea reală a imobilului, expropriatul este îndreptățit inclusiv la o despăgubire care să cuprindă și prejudiciul cauzat prin expropriere.
Acțiunile îndreptate împotriva deciziilor de expropriere pentru exces de putere sunt admisibile cel puțin în teorie, întrucât decizia de expropriere este un act administrativ, fiind supusă controlului pe calea contenciosului administrativ. Dacă jurisprudența favorabilă în cazul cenzurării deciziilor de expropriere pe motiv de exces de putere este restrânsă, în ceea ce privește acțiunile privind contestarea cuantumului despăgubirilor există șanse de admisibilitate mult mai ridicate, atunci când nu se ține cont de valoarea reală a imobilelor și de prejudiciul cauzat prin expropriere.
Acest articol a fost pregătit pentru blogul societății civile de avocați Costaș, Negru & Asociații de av. Bogdan Ioan Mihai Șuta (Baroul Cluj).
Costaș, Negru & Asociații este o societate civilă de avocați cu birouri în Cluj-Napoca, București și Arad, care oferă asistență, reprezentare juridică și consultanță în mai multe arii de practică prin intermediul unei echipe compuse din 13 avocați și consultanți. Detaliile privind serviciile juridice și componența echipei pot fi găsite pe pagina web https://www.costas-negru.ro. Toate drepturile pentru materialele publicate pe pagina web a societății și prin intermediul rețelelor sociale aparțin Costaș, Negru & Asociații, reproducerea acestora fiind permisă doar în scop de informare și cu citarea corectă și completă a sursei.
