Costaș, Negru & Asociații a finalizat recent o cauză care a privit recunoașterea de către instanțele civile din România a forței juridice obligatorii a unui Head of Terms încheiat de două societăți.
În fapt, la data de 4 februarie 2015, părțile au semnat un document denumit Head of Terms (Termeni de Referință, în limba română). Astfel, într-o manieră simplificată, părțile au convenit asupra următoarelor:
- Societatea B (Constitutorul) a fost de acord să constituie în favoarea societății A (Beneficiarul), printr-un acord notarial, un drept de superficie asupra a trei terenuri intravilane situate în București, Cluj-Napoca și Timișoara;
- În continuare, Constitutorul a fost de acord ca Beneficiarul să edifice pe fiecare teren o construcție de tip box în suprafață de aproximativ 1.200 m2 care urma să fie închiriată unui terț;
- Pentru a facilita realizarea proiectului, Constitutorul s-a obligat de asemenea să acorde sau să creeze (i) dreptul de a folosi parcarea existentă, (ii) dreptul de acces în scopul aprovizionării cu marfă a noii construcții, (iii) acordul pentru organizarea șantierului de lucrări și (iv) dreptul de a amplasa, provizoriu, un container metalic lângă construcția care urma a fi edificată în parcarea supermarketului;
- Părțile au stabilit ca durata contractului să fie de 15 ani și că Beneficiarul va plăti un preț de 1 euro/m2/lună + TVA;
- Prin alte clauze, părțile au reglat costurile adiționale, procedura de predare a terenurilor, opțiunile de ieșire din contract și aspectele referitoare la încetarea contractului;
- S-a stabilit executarea Head of Terms în termen de 9 luni de la data semnării.
Conflictul juridic a apărut atunci când Constitutorul (societatea B) – după ce a fost preluată de o altă companie – a refuzat să execute Head of Terms, să semneze contractele autentice de superficie și să predea terenurile, argumentând în sensul că nu se afla în prezența unui contract și că Head of Terms nu avea nicio forță juridică.
Instanțele civile române s-au pronunțat în sens contrar și au stabilit că un Head of Terms are forță juridică obligatorie și trebuie executat ca atare de părțile care l-au semnat.
Prin sentința din 22 iunie 2017, Tribunalul București a calificat Head of Terms semnat la 4 februarie 2015 drept un contract în sensul art. 1.166 din Codul civil român. Instanța a explicat în continuare că Head of Terms este un contract nenumit, sinalagmatic, comutativ, consensual și cu titlu oneros. Un astfel de contract are un obiect clar (în speță, recunoașterea unui drept de superficie asupra a trei terenuri intravilane în schimbul unui preț), iar drepturile și obligațiile părților – inclusiv dreptul recunoscut doar Beneficiarului de a pune capăt unilateral contractului – au fost determinate expres de părți, care au semnat contractul prin intermediul reprezentanților legali.
În plus, prima instanță a indicat în mod clar că Head of Terms avea forță juridică obligatorie ca atare și nu era nevoie de aprobarea asociatului străin al Constitutorului înainte de semnarea contractelor de superficie (din moment ce o asemenea condiționare nu a fost convenită de părți când au negociat și semnat Head of Terms).
Curtea de Apel București (prin decizia din 9 noiembrie 2018) și Înalta Curte de Casație și Justiție (prin decizia din 7 octombrie 2020) au menținut soluția instanței inferioare sub acest aspect.
În această afacerea, societatea B (Constitutorul) a fost obligată să plătească despăgubiri civile și cheltuieli de judecată societății A (Beneficiarul) pentru refuzul de a executa prevederile Head of Terms.
Clientul a fost reprezentat în litigiu de o echipă de avocați coordonată de Dr. Cosmin Flavius Costaș – Asociat Coordonator.
