Noul pachet de prevederi fiscale, introduse prin Legea nr. 296 din 26 octombrie 2023 privind unele măsuri fiscal-bugetare pentru asigurarea sustenabilității financiare a României pe termen lung, deși a fost aspru criticat de specialiștii de drept fiscal și domeniile asociate, a trecut de Curtea Constituțională și va începe să producă efecte în cel mai scurt timp.
Amintim faptul că această lege a fost adoptată în urma angajării răspunderii Guvernului în fața Camerei Deputaților și a Senatului, în ședința comună din data de 26 septembrie 2023; pe data de 18 octombrie 2023 a fost declarată constituțională, iar ulterior a fost promulgată de președinte fiind publicată în Monitorul Oficial în data de 27 Octombrie 2023.
Legea a intrat în vigoare de la 1 noiembrie 2023, însă anumite prevederi, inclusiv cele la care vom face referire, se vor aplica doar începând 2024.
Printre domeniile vizate de noua lege se numără inclusiv cel imobiliar, mai exact, cel rezidențial. Astfel că se schimbă, din nou, regulile jocului în domeniul locuințelor.
Discuția de interes se referă la modificarea cotei de TVA de la 5% la 9% pentru locuințe (precum și panouri solare și fotovoltaice, pompe de căldură etc.).
Persoanele care vor să beneficieze de prevederile fiscale anterioare, care erau mai favorabile noii legi, mai au la dispoziție două luni până la momentul zero, de la care produc efecte prevederile mai aspre, respectiv 1 ianuarie 2024.
Modificarea vine în contextul în care, deja, au fost modificate de la 1 ianuarie 2023, ca efect al aplicării O.G. nr. 16/2022, condițiile aplicării cotei reduse de TVA de 5% la locuințe, respectiv a fost diminuat plafonul privind prețul de la 700.000 lei la 600.000 lei în vederea aplicării regimului preferențial.
Noul regim fiscal aplicabil de la 1 ianuarie 2024, prevede aplicabilitatea cotei reduse a TVA – acum de 9%, la achiziționarea unei locuințe, în aceleași condiții valabile și pentru anul precedent, respectiv:
- Suprafața utilă a locuinței trebuie să fie de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodăreşti;
- Valoarea acestora, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu trebuie să depășească suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată;
- Locuința, în momentul livrării trebuie să poată fi locuită ca atare;
- Achiziționarea unei singure locuințe cu cota de 9% TVA, care întrunește toate condițiile expuse mai sus, în cursul anului 2024.
De la prevederile expuse mai sus, care constituie regula în materie, Legea nr. 296/2023 aduce anumite derogări cu caracter tranzitoriu, aplicabile în situațiile excepționale.
Astfel, Legea prevede următoarele:
„În perioada 1 ianuarie – 31 decembrie 2024 se aplică o cotă redusă de TVA de 5% pentru livrarea de locuinţe care au o suprafaţă utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodăreşti, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depăşeşte suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, achiziţionate de persoane fizice în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, dacă au încheiat în perioada 1 ianuarie-31 decembrie 2023 acte juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziţionarea unei astfel de locuinţe”.
Așadar, pentru situațiile în care au fost încheiate antecontracte până la data de 1 ianuarie 2024, pentru locuințe cărora le era aplicabilă cota redusă a TVA de 5%, legea prevede un regim fiscal tranzitoriu.
Așadar, acestor tranzacții le va fi aplicabilă în continuare cota de 5% a TVA, și nu noua cotă de 9%, cu condiția ca aceste condiții enumerate mai sus să fie îndeplinite, iar pe lângă acestea, următoarele două suplimentare:
- Antecontractul să fie încheiat în perioada 1 ianuarie 2023 – 31 decembrie 2023
- Livrarea locuinței să aibă loc până la data de 31 decembrie 2024.
Regimul tranzitoriu se aplică în egală măsură – așa cum menționează de altfel art. III din O.G. nr. 16/2022 – antecontractelor mai vechi încheiate în 2022 sau 2021 care vor fi perfectate doar în 2024, dacă la data încheierii antecontractelor erau îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru aplicarea cotei reduse de TVA.
Așadar, persoanele care vor să beneficieze de cota TVA de 5% la achiziționarea unei locuințe, trebuie să se grăbească, și să încheie un antecontract până la finele acestui an. Mai mult decât atât, acestea trebuie să se asigure că livrarea locuinței va avea loc până la finalul lui 2024.
Locuința în momentul livrării trebuie să poată fi locuită ca atare, iar acest lucru este definit prin următoarele criterii cumulative:
- să existe acces liber individual la spațiul locuibil, fără tulburarea posesiei și a folosinței exclusive a spațiului deținut de către o altă persoană sau familie;
- să existe accesul la energie electrică, apă potabilă, evacuarea controlată a apelor uzate şi a reziduurilor menajere;
- acestea trebuie să fie formate din cel puțin dintr-un spațiu pentru odihnă, un spațiu pentru pregătirea hranei şi un grup sanitar;
- finisajele exterioare trebuie să includă cel puțin: acoperiș, geamuri, ușă de intrare;
- finisajele interioare includ cel puțin: pereți finisați cu vopsea, tapet, faianță sau alte elemente utilizate pentru finisare, podele finisate cu gresie, parchet sau alte elemente utilizate pentru finisare, uși interioare, în funcție de proiect;
- să existe instalații sanitare și obiecte sanitare, respectiv vas WC, lavoar și spălător cu cuvă, cu bateriile aferente;
- să existe instalații electrice, inclusiv tablou, doze, întrerupătoare/comutatoare și prize.
Întrebarea care se pune în acest context este recurenta întrebare – care este soarta juridică a cesiunilor acestor antecontracte?
Pornim de la ipoteza în care există un act juridic între vii, spre exemplu o promisiune de vânzare-cumpărare, cu privire la un imobil, prin care s-a achitat un avans (indiferent de cuantumul avansului, indiferent de forma în care acesta a fost încheiat, respectiv în formă autentică sau prin înscris sub semnătură privată), încheiat înainte de 1.01.2024, care, în anul 2023 respectă exigențele impuse pentru aplicarea cotei reduse de 5%, dar ulterior modificărilor legislative s-ar aplica cota de 9% TVA. În situația expusă, se va aplica cota prevăzută la momentul încheierii actului juridic, și anume 5%.
În continuarea ipotezei prezentate supra, vom analiza situația în care se cesionează cu privire la această promisiune de vânzare-cumpărare.
Din definiţia legală oferită de art. 1315 alin. (1) Cod Civil, rezultă că cesiunea de contract reprezintă o convenție bilaterală prin care se realizează substituirea unui terț – cesionar, în raporturile contractuale ale cedentului, adică în poziția contractuală a acestuia. În această situație, poziția contractuală se modifică independent de conținutul contractului, terțul substituindu-se cumpărătorului din contractul inițial. Ca urmare a cesiunii, se vor transmite totalitatea drepturilor și obligațiilor contractuale ale cedentului către cesionar.
Astfel, cesionarul se substituie cumpărătorului inițial în promisiunea de vânzare-cumpărarea iar acestuia i se conferă toate drepturile de care beneficia cumpărătorul inițial, așadar inclusiv de aplicabilitatea cotei redusă a TVA în cuantum de 5%, cu condiția ca acesta să nu mai fi beneficiat în decursul aceluiași an calendaristic de cota redusă pentru o altă locuință.
Așadar, condiția privitoare la achiziționarea unei singure locuințe cu cota de 5% TVA se verifică la momentul încheierii actului final, a contractului de vânzare-cumpărare, în persoana cumpărătorului efectiv (în situația dată, a cesionarului – terțul care a preluat contractul).
Concluzionăm așadar asupra faptului că aceleași prevederi tranzitorii care se aplică persoanelor care au încheiat antecontractele în condițiile prevăzute de normele tranzitorii, se aplică și persoanelor care preiau aceste contracte de la cumpărătorul inițial, prin încheierea unei cesiuni.
Definirea noțiunilor utilizate
Locuința este, conform Legii nr. 114/1996 ”construcția alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependințele, dotările și utilitățile necesare, care satisface cerințele de locuit ale unei persoane sau familii”.
Suprafața utilă a unei locuințe este cea definită prin Legea 114/1996 ca fiind ”Camera de zi, dormitoare, băi, WC, duș, bucătărie, spații de depozitare și de circulație din interiorul locuinței. Nu se cuprind: suprafața logiilor și a balcoanelor, pragurile golurilor de uși, ale trecerilor cu deschideri până la 1,00 m, nișele de radiatoare, precum și suprafețele ocupate de sobe și cazane de baie (câte 0,50 mp pentru fiecare sobă și cazan de baie), în cazul în care încălzirea se face cu sobe; în cazul locuințelor duplex, rampa, mai puțin palierele, nu se cuprinde în suprafața utilă a locuinței”.
Anexele gospodărești, conform Legii 50/1991 sunt construcțiile cu caracter definitiv sau provizoriu, menite să adăpostească activități specifice, complementare funcțiunii de locuire, care, prin amplasarea în vecinătatea locuinței, alcătuiesc împreună cu aceasta o unitate funcțională distinctă (sunt cuprinse inclusiv bucătării de vară, magazii, depozite și altele asemenea, în mod similar, sunt asimilabile noțiunii de anexe gospodărești și garajele, serele, piscinele și altele asemenea).
Acest articol a fost pregătit, pentru Blogul Costaș, Negru & Asociații, de av. Clara Dohotar (Baroul București) și av. Rovena Fetico (Baroul Arad).
Costaș, Negru & Asociații este o societate civilă de avocați cu birouri în Cluj-Napoca, București și Arad, care oferă asistență, reprezentare juridică și consultanță în mai multe arii de practică prin intermediul unei echipe compuse din 20 avocați și consultanți. Detaliile privind serviciile juridice și componența echipei pot fi găsite pe pagina web https://www.costas-negru.ro. Toate drepturile pentru materialele publicate pe pagina web a societății și prin intermediul rețelelor sociale aparțin Costaș, Negru & Asociații, reproducerea acestora fiind permisă doar în scop de informare și cu citarea corectă și completă a sursei.
